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全面解析:特色小鎮土地政策與用地指標

來源:搜狐網    作者:    發布時間:2019-03-27


  特色小鎮作為新生事物,對土地的需求與以往其他建設項目有所不同,就政策供給端而言,土地政策很多,集成應用的空間很大。但是,目前還缺乏專門針對特色小鎮的政策,供需對接不易。

  特色小鎮的土地政策,從中央層面的政策看,《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中的第6條“完善土地利用機制”為解決特色小鎮用地問題指出4條解決路徑:

  ①規范推進城鄉建設用地增減掛鉤

  ②建立城鎮低效用地再開發激勵機制

  允許存量土地使用權人在不違反法律法規、符合相關規劃的前提下,按照有關規定經批準后對土地進行再開發;

  ③因地制宜推進低丘緩坡地開發

  ④完善土地經營權和宅基地使用權流轉機制

  這里面含有兩塊,一塊是流轉,取得一定年限的使用權;另一塊是農民有償自愿退出,退出后減少的鄉村用地指標可以通過第一種方式轉化為增加的城市建設用地指標。到各地方層面,其土地政策又不盡相同,各省、自治區、直轄市的特色小鎮用地政策都是在《國務院關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》原則性意見基礎上的細化。按照對現行政策的梳理結果,總體來說,有30余種用地解決方案可供特色小鎮使用。

  一、使用存量國有建設用地

  1.批準使用:市政道路、公園、綠地、廣場等屬于公共用地,辦理批準使用手續,即批準用于建設市政道路等,可以發建設用地批準書,但不用發劃撥決定書或出讓合同等。這些用地在土地登記時也是只登記不發證。需要注意區分建設單位、管理單位與土地使用權人的不同。

  2.國有土地劃撥:行政方式。

  3.國有土地使用權出讓:協議或招拍掛方式。

  4.國有土地租賃:協議或招拍掛 。

  5.國有土地使用權作價出資或入股:協議方式。

  除批準使用和劃撥外,其他三種方式屬于有償使用。其中,出讓和國有土地租賃的具體配置方式包括協議、招標、拍賣和掛牌四種,作價出資或入股因有明確的使用者,只能通過協議方式配置。

  二、圈內農用地辦理轉用、征收手續后依法提供給具體項目

  土地利用總體規劃所確定的城市村鎮建設用地,被稱為“圈內用地”。

  為實施規劃,需要占用圈內用地,涉及農用地的,應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的,應當辦理土地征收審批手續。在已批準的農用地轉用范圍內,具體建設項目用地由市、縣人民政府批準,由市、縣國土資源部門依法供應。

  三、圈外單獨選址建設項目用地

  能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需圈外土地的,經批準可以在圈外單獨選址建設。

  涉及農用地的,應當辦理農用地轉用審批手續;涉及集體所有土地的,應當辦理土地征收審批手續;土地供應方案在辦理農用地轉用和土地征收時一并批準。

  四、使用國有農用地

  建設需要使用國有農用地的,應當在辦理農用地轉用審批手續轉為國有建設用地后,依法辦理供應手續,不用辦理征收手續。

  五、直接使用集體建設用地

  有六種情形可使用集體建設用地:

  1.鄉鎮村公益事業、公共設施用地。

  2.村民住宅。

  3.集體經濟組織興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業的。

  4.以集體經濟組織為主體開發建設公租房、鄉村休閑旅游養老等產業,或者以集體建設用地使用權作價出資入股、聯營與其他企業合作開發此類產業的。

  5.在33個農村“三塊地”改革試點,集體建設用地使用權可以出讓、租賃、作價出資或入股,用于商品住宅以外的經營性項目。

  6.返鄉下鄉創業人員,可依托自有和閑置農房院落發展農家樂;也可通過租賃農房或與擁有合法宅基地、農房的當地農戶合作改建自住房。

  六、使用國有未利用地

  建設項目可以使用土地利用總體規劃確定的國有未利用地,不需修改規劃,也不用辦理轉用和征收手續,直接批準用地。

  七、使用集體未利用地

  可以參照方案五,直接作為集體建設用地使用。而國家建設項目使用集體未利用地的,應當辦理土地征收審批手續后依法供地;不需要辦理農用地轉用手續,不需要用地計劃指標,不繳納新增費和耕地開墾費。

  八、使用設施農用地

  設施農用地不包括以下用地:

  1.經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所;

  2.以農業為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂;

  3.各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。

  九、結合土地整治、村莊整治安排用地

  土地整治是對項目區內田、水、路、林、村等的綜合整治和統一安排,必然涉及到項目區內各類用地的重新布局、安排和產權調整。

  各地應依據經批準的土地整治實施規劃,相應調整項目區內各類用地產權和地類,直接為項目區內原用地單位整治后的用地辦理相應用地手續,不再辦理農用地轉用審批手續,也不占用指標。安排原用地者用地后的剩余部分,應當依法辦理供地手續。

  十、使用四荒地等未利用地

  四荒地:荒山、荒溝、荒丘、荒灘

  使用方式:承包經營、四荒地拍賣、流轉;

  使用年限:最長50年;

  使用方向:開荒造林、治沙改土以及休閑農業、設施農業等,用于非農業建設需要審批。

  除此之外,根據項目具體需求不同,還有填海造地、臨時用地、先行用地、一般采礦用地、石油天然氣鉆采及配套用地、閑置地處置與利用、工礦廢棄地利用或復墾置、低效地再開發利用、管線用地(需設置地役權)、低丘緩坡用地、光伏用地、新產業新業態用地以及農村黨建、醫療、圖書、體育等配套用地等用地解決方案可供選擇。

  


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